Recht des Wohnungseigentümers
Einleitung
Etwa fünf Millionen Eigentumswohnungen existieren in Deutschland. Eigentümer
einer Sache haben ein umfassendes und gegenüber jedermann wirkendes, so
genanntes absoluten Besitz-, Verfügungs- und Nutzungsrecht. Das ist aber
nicht alles, Eigentum verpflichtet bekanntlich auch. Das geht schon aus
Artikel 14 Absatz 2 des Grundgesetzes (GG) hervor.
Diese Grundsätze finden sich auch im Wohnungseigentumsrecht wieder: Zum
einen sind Wohnungseigentümer untereinander zu besonderer Rücksichtnahme
verpflichtet - die deutlich weiter gehen kann, als es beispielsweise das
Nachbarrecht "normalen" Mietern vorschreibt. Zum anderen aber hat ein
Wohnungseigentümer stärkere (Mitsprache-)Rechte, was die Nutzung seines
Eigentums und auch der Gemeinschaftsflächen anbelangt.
Der vorliegende Ratgeber informiert über die besonderen Regelungen, die
Wohnungseigentümer untereinander zu beachten haben, welche gegenseitigen
Rechte und Pflichten bestehen und wie sie ihre Interessen gegenüber den
anderen Eigentümern durchsetzen können.
Inhaltsverzeichnis
Wohnungseigentumsgesetz
Rechtsfragen zum Wohnungseigentum regelt das "Gesetz über das Wohnungseigentum
und das Dauerwohnrecht", kurz: "Wohnungseigentumsgesetz" (WEG).
Zum 1. Juli 2007 ist eine neue Novelle des WEG in Kraft getreten. Diese
soll die Verwaltung von Eigentumswohnungen erleichtern und vereinheitlicht
das Gerichtsverfahren in Wohnungseigentumssachen mit dem in anderen privatrechtlichen
Streitigkeiten.
Inhaltsverzeichnis
Rechte und Pflichten des Wohnungseigentümers
Nach dem seit 1. Juli 2007 geltenden Gesetzeswortlaut werden Wohnungseigentümer
in § 10 Absatz 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) direkt als Inhaber
von Rechten und Pflichten, insbesondere hinsichtlich des Sonder- und Gemeinschaftseigentums
(siehe nachfolgender Abschnitt) bezeichnet.
In den Paragrafen 13 und 14 WEG sind die Rechte und Pflichten des Wohnungseigentümers
nachzulesen.
§ 13 WEG enthält die Rechte des Wohnungseigentümers und bestimmt
wörtlich:
- Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte
Dritter entgegenstehen, mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen
nach Belieben verfahren, insbesondere diese bewohnen, vermieten, verpachten
oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen.
- Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen
Eigentums nach Maßgabe der §§ 14, 15 berechtigt. An den sonstigen
Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums gebührt jedem Wohnungseigentümer
ein Anteil nach Maßgabe des § 16.
§ 14 WEG beinhaltet die Pflichten des Wohnungseigentümers.
Er ordnet an, dass jeder Wohnungseigentümer verpflichtet ist:
- 1. die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten
und von diesen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher
Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer
über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus
ein Nachteil erwächst;
- 2. für die Einhaltung der in Nr. 1 bezeichneten Pflichten durch Personen
zu sorgen, die seinem Hausstand oder Geschäftsbetrieb angehören oder
denen er sonst die Benutzung der im Sonder- oder Miteigentum stehenden
Grundstücks- oder Gebäudeteile überlässt;
- 3. Einwirkungen auf die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und
das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, soweit sie auf einem nach
den Nummern 1 oder 2 zulässigen Gebrauch beruhen;
- 4. das Betreten und die Benutzung der im Sondereigentum stehenden
Gebäudeteile zu gestatten, soweit dies zur Instandhaltung und Instandsetzung
des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist; der hierdurch entstehende
Schaden ist zu ersetzen.
§ 15 WEG erlaubt den Wohnungseigentümern, dass der Gebrauch des
Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums durch Vereinbarung
geregelt werden kann und § 16 WEG regelt die Verteilung von Nutzungen,
Lasten und Kosten.
Rechtstipp: Die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer im Verhältnis
zueinander können auch abweichend von den genannten Vorschriften beziehungsweise
konkretisierend in einer Gemeinschaftsordnung geregelt werden. Dabei ist
der Gemeinschaft sowohl bei der Entschließung wie auch bei der Durchführung
von Verwaltungsmaßnahmen ein gewisser Ermessensspielraum (nicht: Beurteilungsspielraum)
zuzugestehen (Urteil des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 19.02.2003,
Aktenzeichen: 3 Wx 8/03). Eine solche Gemeinschaftsverordnung wird dann
durch einen Mehrheitsbeschluss bei der Eigentümerversammlung verabschiedet.
§ 16 WEG regelt die Verteilung von Nutzungen, Lasten und Kosten.
Hier ist neu der Absatz 4 eingefügt, der für konkrete Maßnahmen der Instandhaltung,
der Instandsetzung, bei baulichen Veränderungen und Modernisierungsmaßnahmen
den Wohnungseigentümern das Recht eingeräumt, abweichende Kostenverteilungsmaßstäbe
nach Gebrauch oder Gebrauchsmöglichkeit zu beschließen. Erforderlich ist
dafür die Dreiviertel-Mehrheit (nach Köpfen), wobei diese Mehrheit mehr
als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren muss (doppelt qulifizierte
Mehrheit).
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Wohnungseigentümergemeinschaft
Nicht nur der einzelne Wohnungseigentümer hat Rechte und Pflichten, er
ist auch Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Wohnungseigentümergemeinschaft
ist die Gesamtheit der Teil- und Wohnungseigentümer einer Wohnungseigentumsanlage.
Rechtlich begründet wird die Gemeinschaft durch die vertragliche Einräumung
von Sondereigentum nach § 3 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) (siehe
nachfolgender Abschnitt) oder durch Teilungserklärung gegenüber dem Grundbuchamt
nach § 8 WEG.
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist als solche auch mit Rechten
und Pflichten ausgestattet. Insoweit ist die Gemeinschaft rechtsfähig
(§ 10 Absatz 6 WEG).
Eine Insolvenzfähigkeit wird der Gemeinschaft jedoch nicht zugebilligt
(§ 11 Absatz 3 WEG). Im ursprünglichen Gesetzesentwurf war eine
Insolvenzfähigkeit vorgesehen. Das konnte aber nicht durchgesetzt werden.
Zwischen den Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft besteht
eine schuldrechtliche Sonderverbindung, aus der Treue- und Rücksichtnahmepflichten
im Sinne von § 241 Absatz 2 des Bürgerlichen Geseetzbuches (BGB)
entspringen können. Ein geschädigter Miteigentümer ist deshalb verpflichtet,
nicht den schädigenden Miteigentümer auf Schadensausgleich in Anspruch
zu nehmen, wenn er den Schaden von der Gebäudeversicherung fordern kann,
die Versicherung kein Recht auf einen Regress hat und nicht besondere
Umstände vorliegen, die ausnahmsweise eine Inanspruchnahme des Schädigers
durch den Geschädigten rechtfertigen (Urteil des Bundesgerichtshofs vom
10.11.2006, Aktenzeichen: V ZR 62/06).
Übrigens: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist unauflöslich (§ 11
Absatz 1 WEG). Sie kann also nicht wie andere Gemeinschaften (z. B.
Erbengemeinschaft, GbR) einfach aufgelöst werden.
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Sonder- und Gemeinschaftseigentum
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) trennt zwischen
- Sondereigentum
und
- Gemeinschaftseigentum.
Bestandteile der Anlage können nur entweder Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum
sein. Ersteres ist das Alleineigentum des einzelnen Eigentümers, letzteres
ist das gemeinschaftliche Eigentum der Wohnungseigentümer. Im Zweifel
liegt Gemeinschaftseigentum vor.
Die exakte Trennung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum ist deshalb
unerlässlich, weil sich je nach Zuordnung Rechte und Pflichten für die
Eigentümer ergeben, die in der Regel mit Kostenvor- und nachteilen verbunden
sein können. Denn jeder Wohnungseigentümer ist laut WEG verpflichtet,
die in seinem Eigentum stehenden Gebäudeteile so in Stand zu halten und
von diesen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise
Gebrauch zu machen, dass keinem der anderen Wohnungseigentümer über das
bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil
erwächst (siehe vorheriger Abschnitt).
Während das Sondereigentum auf eigene Kosten renoviert und erneuert werden
muss, wird das Gemeinschaftseigentum auf Kosten der Gemeinschaft in Schuss
gehalten. Deshalb kann es im Einzelfall sehr wichtig sein, ob zum Beispiel
Fensterscheiben und -rahmen zum Sonder- oder zum Gemeinschaftseigentum
zu rechnen sind. Denn den Anstrich zahlt zum Beispiel in letzterem Fall
die Eigentümergemeinschaft.
Eine genaue Trennung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
ermöglichen die Informationen, die in den nachfolgenden beiden Abschnitten
des Ratgebers enthalten sind.
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Sondereigentum
Das Sondereigentum bezeichnet den Teil des Wohnungseigentums, der im
Alleineigentum eines einzelnen Eigentümers steht. Sondereigentum kann
ein Anlagenbestandteil nur werden, wenn er ausdrücklich dazu bestimmt
wird. Eine solche Bestimmung kann entweder in der ursprünglichen Teilungserklärung,
die gegenüber dem Grundbuchamt vorgenommen wird, oder durch Vertrag aller
Miteigentümer erfolgen.
Zum Sondereigentum dürfen aber nur sondereigentumsfähige Teile erklärt
werden. Das sind solche, die in sich abgeschlossen sind.
Dazu gehören in der Regel:
- abgeschlossene Wohn- oder Geschäftsräume und die hierzu gehörenden
Bestandteile, also auch Balkon, Veranda und Terrasse, wenn sie mit dem
Wohnraum verbunden sind und vertraglich als Sondereigentum bezeichnet
werden.
- Tiefgaragenstellplätze, wenn die einzelnen Flächen durch dauerhafte
Markierungen ersichtlich sind (nicht dagegen Duplexgaragen).
- einzelne Räume, zum Beispiel der Keller, die zwar außerhalb des Wohnraums
liegen, trotzdem aber räumlich von anderen Bereichen abgetrennt sind.
- einzelne Gebäudeteile, wie zum Beispiel nicht tragende Innenwände,
Innentüren, Bodenbeläge und sogar die Humusschicht auf der Dachterrasse.
- Anlagen und Einrichtungen in den einzelnen Räumen, so zum Beispiel
Einbauschränke, Sanitärgegenstände, nicht für die Funktion der Gesamtanlage
notwendige Heizkörper sowie Versorgungsleitungen, die von der Hauptleitung
weg zu den einzelnen Wohneinheiten führen.
Liegen die Leitungen jedoch noch im Bereich des Gemeinschaftseigentums
und dienen lediglich dem Einzelnen, müssen sie ausdrücklich zum Sondereigentum
erklärt werden.
Die Eigenschaft als Sondereigentum kann nur vertragliche Vereinbarung
zwischen allen Wohnungseigentümern begründet werden, nicht dagegen durch
Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung. Werden dennoch entsprechende
Beschlüsse gefasst, sind diese nicht nur anfechtbar, sondern mangels Beschlusskompetenz
nichtig (Beschluss des Bundesgerichtshofes vom 20.09.2000, Aktenzeichen:
V ZB 58/99).
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Gemeinschaftseigentum
Alle Räume, Flächen und Bestandteile einer Wohnanlage, die nicht zum
Sondereigentum zählen (siehe vorheriger Abschnitt) sind Gemeinschaftseigentum.
Im Zweifel liegt Gemeinschaftseigentum vor.
Laut Gesetz gehören zum Gemeinschaftseigentum zwingend:
- das Grundstück, auf dem die Anlage errichtet ist.
- alle Bestandteile der Anlage die für deren Bestand und Sicherheit
erforderlich sind.
- alle Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinsamen Gebrauch der Wohnungseigentümer
dienen.
Keine Abgrenzungsschwierigkeiten dürfte es geben bei Grundstück, Fundament,
Dach, Treppenhaus, Heizungskeller, Waschküche, Fahrstuhl und Gemeinschaftsleitungen.
Über die Zuordnung andere Gebäudeteile gab es jedoch schon viele gerichtliche
Auseinandersetzungen.
Folgende Flächen rechneten die Richter jeweils der Gemeinschaft zu:
- erdgeschossige Terrasse mit Außentreppe ohne eindeutige Abgrenzung
(Verwaltungsgerichtshof München, WuM 1998, Seite 423)
- Schichten zur Feuchtigkeitsisolierung und Wärmedämmung unter einer
Dachterrasse (Bayerisches Oberstes Landesgericht, NJW-RR 1989, Seite
1293)
- Fensterscheiben und Fensterrahmen mit Innen- und Außenseiten sowie
die Scheiben - unabhängig davon, ob es sich um Einfachverglasung oder
Mehrscheibenglas handelt (Landgericht Lübeck, NJW 1986, Seite 2514)
- Bodenplatten der Balkone, wenn sie zumindest teilweise mit den Decken
der darunter liegenden Wohnungen identisch sind (Oberlandesgericht Hamm,
ZMR 1989, Seite 98)
- Außenwände der Balkone, Decken der Balkone, Balkongitter und Seitenwände
sowie Balkonbrüstungen (Oberlandesgericht Düsseldorf, ZMR 1991, Seite
486)
- Türöffner der Hauptsprechanlage einer Eigentumswohnanlage (Amtsgericht
Böblingen, NJW-RR 1996, Seite 1297)
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Gebrauchsbeschränkungen
Aus dem Wohneigentumsrecht ergeben sich so genannte Gebrauchsbeschränkungen
für den jeweiligen Eigentümer, die ihm die Freiheit, mit seinem Eigentum
nach Belieben zu verfahren, nehmen können. Denn nach § 14 des Wohnungseigentumsgesetzes
(WEG) darf keinem der anderen Wohnungseigentümer ein über das bei einem
geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwachsen.
Was unter dem Begriff "Nachteil" zu verstehen ist, lässt das Gesetz offen.
Die Gerichte definieren "Nachteil" jedoch als jede nach dem Empfinden
eines verständigen Wohnungseigentümers nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung.
Das Oberlandesgericht (OLG) Köln hat vor diesem Hintergrund entscheiden,
dass auch ohne Zustimmung der übrigen Eigentümer eine von der Teilungserklärung
abweichende Nutzung des Sondereigentums ausnahmsweise zulässig ist, wenn
diese die übrigen Miteigentümer nicht stärker beeinträchtigt als die in
der Teilungserklärung vorgesehene Nutzung. Dabei sind etwaige Störungen
der übrigen Bewohner durch diese Nutzung denjenigen Beeinträchtigungen
gegenüber zu stellen, die bei der bestimmungsgemäßen Nutzung entsprechend
der Teilungserklärung üblicherweise aufgetreten wären. Hierbei ist eine
typisierende verallgemeinernde Betrachtung zugrunde zu legen (Urteil des
OLG Köln vom 27.12.2002, Aktenzeichen: 16 Wx 233/02).
In den nachfolgenden vier Abschnitten wird - thematisch gegliedert -
auf häufig auftretende Beeinträchtigungen und deren Erheblichkeit eingegangen.
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Gestaltung der Fassade
Eine Beeinträchtigung, die andere Wohnungseigentümer nicht hinnehmen
müssen, kann bereits in der Gestaltung der Fassade liegen.
So darf ein Wohnungseigentümer zum Beispiel ohne Zustimmung der übrigen
Eigentümer kein Katzennetz auf dem Balkon anbringen. Denn nach einer Entscheidung
des Oberlandesgerichts Zweibrücken (veröffentlicht in: ZMR 1998, Seite
464) gelten hinsichtlich der Gestaltung einer Hausfassade besonders strenge
Maßstäbe, was die Beeinträchtigung des optimalen Gesamteindrucks der Wohnanlage
anbelangt. Das Anbringen eines Katzennetzes unter Zugriff auf das Gemeinschaftseigentum
(z. B. Balkonbrüstung) führe zu einer Fassadenverunstaltung, argumentierten
die Richter. Wegen des möglichen Nachahmungseffekts durch andere Wohnungseigentümer
stünde deshalb der Gemeinschaft das Recht zu, hier die Zustimmung zu verweigern.
Ebenso kann der Bau eines Glaserkers auf dem Balkon eine optische Beeinträchtigung
darstellen, die Wohnungseigentümer in einer Wohnanlage nicht widerspruchslos
dulden müssen. Dabei genügt es nach Auffassung des Rheinland-Pfälzischen
Oberlandesgerichts (OLG) Zweibrücken, dass der Erker beim Betrachten der
Fassade wahrzunehmen sei. Veränderungen der Fassade seien nur mit dem
Einverständnis aller Bewohner und nicht durch Mehrheitsentscheidung in
der Wohnungseigentümerversammlung zulässig (Beschluss des OLG Zweibrücken,
Aktenzeichen: 3 W 179/02).
Ein generelles Verbot, eine mobile Parabolantenne auf dem Balkon anzubringen,
besteht jedoch nicht und kann auch nicht durch Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft
angeordnet werden. Die Wohnungseigentümer haben eine solche Anlage zu
dulden, wenn die Eigentümerinteressen des Einzelnen überwiegen. Das trifft
insbesondere auf Wohnungseigentümer mit ausländischer Staatsangehörigkeit
zu, deren Heimatprogramme nicht oder nur in geringer Zahl in das deutsche
Kabelnetz eingespeist werden. Offen gelassen hat das Gericht, ob deutsche
Staatsangehörige auf das Kabelnetz verwiesen werden dürfen. Es könne bezweifelt
werden, dass das dort verfügbare Medienangebot angesichts der technischen
Entwicklung die Meinungsvielfalt noch hinreichend widerspiegele (Urteil
des Bundesgerichtshofs vom 22.01.2004, Aktenzeichen: V ZB 51/03).
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Haustiere und Gartenzwerge
Neben den gesetzlichen Bestimmungen kann die Hausordnung die Eigentumsfreiheit
der Wohnungseigentümer unter Umständen erheblich einschränken.
So kann zum Beispiel laut Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf die Tierhaltung
in einem Wohnhaus durch Eigentümerbeschluss gänzlich verboten werden.
Ein Beschluss, der vorsieht, Katzen und Hunde aus der Wohnung zu entfernen
und künftig auch keine mehr in der Wohnung zu halten, unterfällt ohne
Weiteres der Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft (Beschluss
des OLG Düsseldorf vom 15.07.2002, Aktenzeichen: Wx 173/02). Einschränkender
sieht dies das Landgericht (LG) München I. Zwar könne ein allgemeines
Verbot der Haustierhaltung in einer Wohnanlage nicht durch Stimmenmehrheit
der Wohnungseigentümer beschlossen werden, jedoch könne eine unbeschränkte
Haustierhaltung in einer Eigentumswohnung eine unzumutbare Belästigung
anderer Wohnungseigentümer darstellen. Deshalb sei zumindest der Beschluss
zulässig, dass sich Katzen nicht frei in der Anlage bewegen dürfen (Beschluss
des LG München I vom 29.03.2004, Aktenzeichen: 1 T 1633/04).
Auch der Gartenzwerg muss weg, wenn er die anderen Eigentümer stört
(Urteil des Oberlandesgerichts Hamburg, veröffentlicht in: NJW 1988, Seite
2052).
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Lärm
Als "unerhebliche Beeinträchtigung" gelten normale Wohngeräusche, übermäßige
Geräuschentwicklung ist dagegen verboten.
Beispiel: Strenger als im Mietrecht, das grundsätzlich das Musizieren
in der Mietwohnung - wenn auch zeitlich und nach der Lautstärke reglementiert
- gestattet, kann dem Wohnungseigentümer jede Musikausübung verboten werden,
soweit andere Eigentümer dadurch über Gebühr belästigt werden.
Allerdings ist eine Beschränkung des Musizierens in der Hausordnung nach
Ansicht des Bayerischen Obersten Landesgerichts (BayObLG) nur zulässig,
wenn sie eine Ausnahme für berufsbedingt musizierende Bewohner vorsieht
(Beschluss des BayObLG vom 28.02.2002, Aktenzeichen: 2 ZBR 141/01). Die
diesem Urteil zugrunde liegende Hausordnung erlaubte ein Musizieren in
Zimmerlautstärke. Lauteres Musizieren war ebenfalls gestattet, und zwar
zwischen 7.00 Uhr und 13.00 Uhr sowie zwischen 15.00 und 20.00 Uhr. Trotzdem
erklärte das Bayerische Oberste Landesgericht die Hausordnung insoweit
für ungültig. Die Wohnanlage enthielt keine Benutzungsbeschränkungen,
konnte also auch von Freiberuflern genutzt werden, und somit auch von
Berufsmusikern, unerheblich, ob diese nur proben oder Unterricht erteilen.
Eine entsprechende Auslegung der Hausordnung ist ebenfalls unzulässig.
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Gerüche
Geruchsbelästigungen sind zweifellos Nachteile im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes
(WEG). in solchen Fällen ist ein so genannter Schonungsanspruch nach § 14
WEG nur dann von vornherein nicht gegeben, wenn äußerst geringfügige Auswirkungen
auf die Belange der anderen Wohnungseigentümer festzustellen sind. Dabei
sind jedoch lediglich solche Gerüche als unwesentlich anzusehen, die ein
durchschnittlicher Mensch kaum noch empfindet.
Demnach können zum Beispiel Küchengerüche, die durch das geöffnete Fenster
der Nachbarwohnung ins Freie dringen, als "ortsüblich" eingestuft werden.
Das Oberlandesgericht (OLG) Köln (veröffentlicht in: NJW-RR 1998, Seite
83) hat in einem solchen Fall allerdings zugunsten der geplagten Nachbarschaft
entschieden, dass der "Verursacher" eine Dunstabzugshaube installieren
muss, um die Störung auf einen zumutbaren Rahmen zu reduzieren. Von erheblicher
Bedeutung für eine solche Entscheidung ist jedoch der "Charakter" einer
Wohnanlage. Im noblen Villenviertel sind andere Maßstäbe anzulegen als
in großstädtischen Ballungsgebieten. Im Neubau konzipierte Eigentumswohnungen
gebieten strengere Anforderungen an die Wohnungseigentümer als in Wohnungseigentum
umgewandelte ehemalige Mietshäuser. Im vorliegenden Fall befand sich das
Schlafzimmerfenster einer Penthousewohnung unmittelbar über dem Küchenfenster
der darunter liegenden Wohnung. In allen Küchen der hochwertig ausgestatteten
Wohnanlage waren Abluftöffnungen für Dunstabzugshauben angebracht - außer
in der streitgegenständlichen Wohnung. Wenn die Mieterin dieser Wohnung
das Küchenfenster zum Lüften öffnete, drang unangenehmer Küchengeruch
in das darüber gelegene Schlafzimmer und setzt sich dort in den Gardinen
und sogar in der Bettwäsche fest.
Versprüht ein Wohnungseigentümer eigenmächtig Parfüm im zum Gemeinschaftseigentum
gehörenden Treppenhaus, so liegt hierin nach Ansicht des OLG Düsseldorf
eine bestimmungswidrige Nutzung des Gemeinschaftseigentums (Beschluss
des OLG Düsseldorf vom 16.05.1993, veröffentlicht in: NZM 2003, Seite
605). Es gehe nicht an, so das Gericht, dass ein Wohnungseigentümer den
übrigen Miteigentümern durch die Ausbringung von Duftstoffen vorgibt,
dass im Gemeinschaftseigentum stehende Räumlichkeiten in ganz bestimmter
- von ihm als angenehm, von anderen Eigentümern als störend empfundener
- Weise zu riechen haben, ein einzelner Eigentümer also quasi die Atmosphäre
vorschreibe, die die übrigen Eigentümer in dem im Gemeinschaftseigentum
stehenden Hausflur zu atmen haben.
Die Frage hingegen, ob das Abbrennen einer Duftkerze auf dem Balkon eines
Wohnungseigentümers eine bestimmungswidrige Benutzung des Sondereigentums
darstellt, kann generell weder bejaht noch verneint werden, sondern hängt
vielmehr von den Gesamtumständen ab, nämlich davon, wie intensiv der Geruch
der Kerze auf der Terrasse der sich gestört Fühlenden tatsächlich wahrgenommen
wird, wie häufig eine solche entzündet wird, ob die Kerzen stets oder
vorwiegend bei Abwesenheit der Gestörten angezündet waren, möglicherweise
gar, ohne dass sich die Störer selbst auf dem Balkon aufhielten, was gegebenenfalls
auf schikanöses Verhalten hindeuten könnte.
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Verwaltung des Wohneigentums
Für eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist nach § 20 Absatz 2
des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) ein Verwalter gesetzlich zwingend
vorgeschrieben. Ein gesetzlich geschütztes Berufsbild für einen Verwalter
gibt es allerdings nicht. Jeder kann - auch ohne Vorkenntnisse und ohne
entsprechende Ausbildung - die Verwaltung von Wohneigentum übernehmen.
Deshalb sollte die Eigentümergemeinschaft bei der Bestellung des Verwalters
eine sorgfältige Auswahl treffen.
Fehlt ein Verwalter oder ist er zur Vertretung nicht berechtigt, so vertreten
alle Wohnungseigentümer die Gemeinschaft (§ 27 Absatz 3 WEG).
Die Wohnungseigentümer können durch Beschluss mit Stimmenmehrheit einen
oder mehrere Wohnungseigentümer zur Vertretung ermächtigen.
Folgendes Beispiel zeigt, wie wichtig ein verlässliche Hausverwaltung
ist. Hat die beauftragte Hausverwaltung die Wohngeldzahlungen veruntreut,
haftet die Wohnungseigentümergemeinschaft für einen Zahlungsrückstand
gegenüber den Versorgungsunternehmen. Das entschied das Landgericht (LG)
München I und gab damit der Klage der Stadtwerke München gegen eine
Wohnungseigentümergemeinschaft wegen eines Rückstands der Versorgungsbeiträge
statt (LG München I, Urteil vom 07.12.2006, Aktenzeichen: 26 O
13359/06). Den richtigen Hausverwalter zu finden, sei ein Problem der
Wohnungseigentümergemeinschaft, aber nicht ein Problem aus dem Risikobereich
der Vertragspartner der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Folgen einer
unlauteren Handlungsweise des Hausverwalters habe daher die Wohnungseigentümergemeinschaft
zu tragen, nicht aber deren Vertragspartner.
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Aufgaben des Verwalters
Nach § 21 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) gehören zu einer ordnungsmäßigen,
dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung
insbesondere folgende Aufgaben:
- die Aufstellung der Hausordnung
- die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen
Eigentums
- die Feuerversicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert
sowie die angemessene Versicherung der Wohnungseigentümer gegen Haus-
und Grundbesitzerhaftpflicht
- die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung
- die Aufstellung eines Wirtschaftsplan (§ 28 WEG)
- die Duldung aller Maßnahmen, die zur Herstellung einer Fernsprechteilnehmereinrichtung,
einer Rundfunkempfangsanlage oder eines Energieversorgungsanschlusses
zugunsten eines Wohnungseigentümers erforderlich sind
Nach dem Gesetz ist der Verwalter neben den laufenden Verwaltungsangelegenheiten
zu Vertragsabschlüssen und Gerichtsverfahren nur nach vorherigem Beschluss
durch die Eigentümer ermächtigt, es sei denn, es handelt sich um eine
unaufschiebbare Notmaßnahme.
Üblicherweise wird dem Verwalter deshalb eine nach außen umfassende Vollmacht
von der Gemeinschaft gegeben, die Eigentümer gerichtlich und außergerichtlich
in Angelegenheiten der gemeinschaftlichen Verwaltung zu vertreten. Im
Innenverhältnis wird diese Vollmacht jedoch regelmäßig dahingehend eingeschränkt,
dass bei Maßnahmen einer bestimmten wirtschaftlichen Größenordnung vorher
die Zustimmung des Verwaltungsbeirates oder ein Eigentümermehrheitsbeschluss
erforderlich ist.
Nach der zum 1. Juli 2007 eingetretenen Gesetzesänderung muss der
Verwalter eine Beschluss-Sammlung über die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft
führen (§ 24 Absatz 7 WEG). Dadurch sollen sich Eigentümer besser
über den Inhalt der aktuellen Beschlüsse der Gemeinschaft informieren
können. Besonders Erwerbern von Wohnungseigentum kommt die Neuregelung
zu Gute, die sich dadurch Klarheit darüber verschaffen können, welche
Rechte und Pflichten auf sie zukommen.
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Verwaltervertrag
Der Vertrag zwischen dem Verwalter und den Wohnungseigentümern ist als
"entgeltlicher Geschäftsbesorgungsvertrag" im Sinne von § 675 des
Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) einzustufen.
Entgegen der Regelungen in den §§ 305 ff. BGB, die sich mit
den Allgemeinen Geschäftsbedingungen für alle Vertragsarten befassen und
von einer Vertragslaufzeit von maximal zwei Jahren sprechen, gilt nach
Ansicht des Bundesgerichtshof (BGH) vorrangig § 26 Absatz 1
Satz 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) (Beschluss des BGH vom 20.06.2002,
Aktenzeichen: V ZB 39/01). Der Verwaltervertrag kann damit auf fünf Jahre
abgeschlossen werden. Begründet hat der BGH seine Entscheidung damit,
dass die Eigentümergemeinschaft ein sachliches Interesse an einer länger
dauernden, kontinuierlichen Verwaltertätigkeit hat. Die gesetzlichen Regelungen
über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind zudem erst Jahre nach Inkrafttreten
des Wohnungseigentumsgesetzes in Kraft getreten. Als das geschah, hat
der Gesetzgeber aber mit keinem Wort erwähnt, dass die Fünfjahresgrenze
des WEG gekippt werden sollte.
Neu ist allerdings die seit 1. Juli 2007 geltende gesetzliche Einschränkung,
wonach bei der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum
der Verwalter auf höchstens drei Jahre berufen werden darf (§ 26 Absatz
1 Satz 2 WEG).
Inhaltsverzeichnis
Haftung des Verwalters
Der Verwalter hat die Aufgaben und Pflichten, die er nach diesem Vertrag
übernommen hat, eigenverantwortlich, sorgfältig, ordentlich und sachkundig
auszuführen. Verletzt er seine Pflichten schuldhaft, also vorsätzlich
oder fahrlässig unter Außerachtlassung der erforderlichen Sorgfalt, so
ist er den Eigentümern zum Ersatz eines dadurch entstandenen Schadens
verpflichtet.
Rechtstipp: Bei größeren Wohneigentumsanlagen sollten die Wohnungseigentümer
deshalb darauf achten, dass der Verwalter eine Vermögensschadenhaftpflicht
abgeschlossen hat!
Folgende Schadensersatzansprüche sind denkbar und kommen in der Praxis
häufig vor:
- Der Verwalter übersieht bei Instandhaltungs- und Instandsetzungsaufträgen
die Verjährungsfrist hinsichtlich Gewährleistungsansprüchen wegen bekannter
Mängel oder bezüglich der Geltendmachung von Baumängeln beim Bauträger.
- Der Verwalter kümmert sich zu spät um Wohngeldrückstände, so dass
Zahlungen, die zu einem früheren Zeitpunkt noch beizubringen gewesen
wären, nicht mehr eingefordert werden können.
- Der Verwalter verletzt Verkehrssicherungspflichten und ein Dritter
oder ein Eigentümer kommt zu Schaden (z. B. fehlende Überwachung
der Absicherung von Bauarbeiten, Einsturz von Gebäudeteilen aufgrund
mangelhafter Instandhaltung, fehlerhafte Organisation der Schneeräum-
und Streupflicht)
- Der Verwalter unterlässt Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten
und dadurch vergrößern sich Schäden an Sonder- oder Gemeinschaftseigentum.
Nach der Rechtsprechung setzt die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen
gegen den Verwalter eine Beschlussfassung innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft
voraus, wenn es sich um gemeinschaftsgebundene Schadensersatzansprüche
handelt. Ohne diesen so genannten "Vorschaltbeschluss" ist der einzelne
Eigentümer nicht berechtigt, gegen den Verwalter Schadenersatz mit Leistung
an die Wohnungseigentümergemeinschaft oder anteiligen Schadensersatz
an sich selbst zu verlangen. Eines Vorschaltbeschlusses bedarf es jedoch
nicht, wenn der Schaden nur einem einzelnen Eigentümer entstanden ist.
Inhaltsverzeichnis
Eigentümerversammlung
Die Eigentümerversammlung ist das wichtigste Organ für die Verwaltung
des gemeinschaftlichen Eigentums. Sie dient der gemeinschaftlichen Willensbildung
der Eigentümer und gewährleistet einen Informationsaustausch zwischen
Eigentümern und Verwalter sowie zwischen den Eigentümern untereinander.
Mindestens einmal im Jahr hat der Verwalter eine Versammlung der Eigentümer
einzuberufen. Gemeinsam mit dem Verwaltungsbeirat stellt der Verwalter
die Tagesordnungspunkte zusammen. Dabei hat er auch die Vorschläge der
Wohnungseigentümer zu berücksichtigten.
Das Kammergericht (KG) Berlin entschied, dass der Eigentümerbeschluss,
der für Beschlussanträge der Wohnungseigentümer die Schriftform und eine
schriftliche Begründung vorsieht, die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer
überschreitet und ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht und daher unzulässig
ist (Beschluss des KG Berlin vom 26.06.2002, Aktenzeichen: 24 W 179/01).
Begründet wurde diese Entscheidung damit, dass das nach dem Wohnungseigentumsgesetz
bestehende Antragsrecht durch eine Ordnungsvorschrift beschränkt wird.
Ein Anspruch auf Aufnahme eines bestimmten Tagesordnungspunktes besteht
jedoch erst dann, wenn mehr als 25 Prozent der Wohnungseigentümer dies
schriftlich und unter Angabe des Zweckes und der Gründe vom Verwalter
fordern.
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Beschlussfassung
Die Eigentümerversammlung ist beschlussfähig, wenn mehr als die Hälfte
der Eigentümer (gerechnet nach Miteigentumsanteilen) anwesend oder ordnungsgemäß
vertreten sind. Sind nicht genügend Eigentümer anwesend oder haben ihr
Stimmrecht nicht per Vollmacht an einen anderen übertragen, hat der Verwalter
die Beschlussunfähigkeit festzustellen und eine Wiederholungsversammlung
einzuberufen.
Üblicherweise werden rechtswirksame Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft
in der Eigentümerversammlung gefasst. Außerhalb der Versammlung kann ein
Beschluss notfalls schriftlich mit allseitiger Zustimmung sämtlicher Eigentümer
gefasst werden.
Eigentümermehrheitsbeschlüsse, die gegen zwingende gesetzliche Normen
verstoßen, sind von vornherein ungültig (z. B. sittenwidrige Beschlüsse).
Zu beachten ist, dass auch nur über solche Angelegenheiten entschieden
werden darf, die nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) oder nach einer
Vereinbarung die Wohnungseigentümer dem Mehrheitsbeschluss zugänglich
sind; anderenfalls bedarf es einer vertraglichen Vereinbarung (Beschluss
des Bundesgerichtshofes (BGH) vom 20.09.2000, Aktenzeichen: V ZB 58/99).
Soweit in der Sache eine Beschlusskompetenz besteht, können getroffene
Beschlüsse nur angefochten werden, wenn ein entsprechendes wohnungseigentumsgerichtliches
Verfahren durchgeführt und der Beschluss darin für ungültig erklärt wird.
Die Anfechtungsfrist beträgt einen Monat ab Beschlussfassung, unabhängig
davon, ob der anfechtende Eigentümer den Beschluss kennt oder nicht. Aus
diesem Grunde muss aber der Entwurf des Versammlungsprotokolls spätestens
drei Wochen nach der Beschlussfassung beim Verwalter zur Einsichtnahme
vorliegen. Auch wenn der Wohnungseigentümer dem Beschluss in der Versammlung
zugestimmt hat, kann er ihn anfechten (Urteil des Oberlandesgerichts Karlsruhe
vom 05.12.2002, Aktenzeichen: 11 Wx 6/02).
Nach Ansicht des Bayerischen Obersten Landesgerichts (BayObLG) widerspricht
ein Beschluss der Wohnungseigentümer, durch den eine korrigierte Version
der Protokolle früherer Eigentümerversammlungen beschlossen wird, ordnungsgemäßer
Verwaltung und ist nicht wirksam (Beschluss des BayObLG vom 12.09.2002,
Aktenzeichen: 2 ZBR 27/02). Es wird dadurch nämlich in unzulässiger Weise
der Eindruck erweckt, man könne nicht mehr gegen das alte Protokoll vorgehen.
Aus dem gleichen Grund entsprechen auch Beschlüsse, die alte Protokolle
genehmigen, nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Ferner hat die Eigentümerversammlung
keine Beschlusskompetenz für die Erstellung eines Protokolls und damit
auch nicht für dessen Berichtigung. Dies ist allein Aufgabe des Versammlungsleiters
bzw. der Personen, die durch ihre Unterschrift unter das Protokoll dessen
Richtigkeit bestätigen (§ 24 Absatz 6 Satz 2 WEG). in der
Regel sind das neben dem Versammlungsleiter der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats
und ein weiterer Eigentümer.
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Mehrheitsbeschlüsse
Je nach Gegenstand, bedarf es zur Beschlussfassung
- einfacher Mehrheit:
Mehr Ja- als Nein-Stimmen der anwesenden oder ordnungsgemäß vertretenen
Eigentümer in der Eigentümerversammlung
- Allstimmigkeit (Einstimmigkeit):
Zustimmung aller Eigentümer
Das neue Wohnungseigentumsrecht hat die Möglichkeiten der nicht einstimmigen
Beschlussfassung erweitert. Dazu wurde zum 1. Juli 2007 unter anderem
der Bergriff der "(doppelt) qualifizierten Mehrheit" ins Wohnungseigentumsgesetz
(WEG) eingeführt.
Sie liegt vor, wenn gleichzeitig:
- in der Eigentümerversammlung ein Beschluss von 3/4 der Eigentümer
(aller Eigentümer, nicht nur der Anwesenden!) gefasst wird.
- diese Eigentümer über mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile
verfügen.
Jeder Eigentümer zählt dabei nur einfach, ganz gleich, über wie viele
Wohnungen er verfügt. Das heißt also: Die qualifizierte Mehrheit gilt
nur, wenn den Befürwortern eines Beschlusses zusammen mehr als die Hälfte
der gemeinsamen Anlage gehört.
Ist ein Mehrheitsbeschluss oder (doppelt) qualifizierter Mehrheitsbeschluss
zulässig, müssen auch die Eigentümer, die gegen den Beschluss gestimmt
haben, die Maßnahme mittragen, auch deren Kosten.
So können die Wohnungseigentümer seit 1. Juli 2007 mit einfacher
Mehrheit über die Verteilung von Betriebs- und Verwaltungskosten entscheiden
(§ 16 Absatz 3 WEG). Sie können dabei etwa einen Maßstab zugrunde
legen, der sich am individuellen Verbrauch oder der Verursachen orientiert.
Das könnte zum Beispiel den geradezu klassischen Streitfall bei den Abfallkosten
klären: Nach gesetzlicher Regelung zahlt hier nämlich der Single mehr
als eine mehrköpfige Familie in einer vergleichbar großen Wohnung, obwohl
er viel weniger Abfall produziert.
Regelungen der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen
des Verzugs sowie der Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen
Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand können ebenfalls
mit einfacher Stimmenmehrheit beschlossen werden (§ 21 Absatz 7
WEG).
Eine qualifizierte Mehrheit reicht nach neuer Gesetzeslage (§ 22 Absatz
2 WEG) vor allem für den Beschluss von Modernisierungsmaßnahmen nach § 559
Absatz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) und Anpassungen des Gemeinschaftseigentums
an den Stand der Technik (z. B. Einbau eines Fahrstuhls, Maßnahmen
zur Energieeinsparung und Schadstoffreduzierung). Früher genügte eine
Gegenstimme in der Eigentümerversammlung und schon musste auf solche Maßnahmen
verzichtet werden. Das führte zu einem regelrechten "Modernisierungsstau",
dem der Gesetzgeber mit der Neuregelung abhelfen wollte. Gerichtlich anfechten
können sie den Beschluss nur, wenn die Modernisierung den "Charakter"
der Wohnanlage verändern würde (z. B. Luxussanierung eines durchschnittlichen
Wohnhauses) oder sie durch die finanzielle Belastung ihr Wohneigentum
verkaufen müssten.
Auch die Umlage der Kosten für eine Instandhaltungs- oder Baumaßnahme
kann mittels doppelt qualifizierter Mehrheit von der gesetzlichen Verteilung
nach Miteigentumsanteilen abweichend geregelt werden (§ 16 Absatz 4
WEG). Dies ermöglicht gerechtere Ergebnissen, wenn auf den Nutzen oder
die Nutzbarkeit für die einzelnen Miteigentümer abgestellt wird. Werden
beispielsweise die Fenster erneuert, könnten die Eigentümer nach Anzahl
der Scheiben in ihrer Wohnung zur Kasse gebeten werden statt nach reiner
Wohnfläche.
Solche Beschlüsse lassen sich allerdings nicht allgemein für die Zukunft
festlegen, sondern nur für einzelne anstehende Maßnahmen. Unwirksam wäre
so beispielsweise ein Beschluss, nach dem die Renovierung der Balkonbrüstung
immer nur von den Benutzern des Balkons zu bezahlen wäre.
Völlig frei in ihren Beschlüssen ist die Eigentümerversammlung jedoch
auch mit qualifizierten Mehrheiten nicht. Kostenverteilungen, seien es
für Modernisierung, Instandhaltung oder Betriebskosten, dürfen einzelne
Eigentümer nicht unangemessen benachteiligen. Sie sollten sich, besonders
bei den Betriebskosten, nach dem Gebrauchs- und Verursacherprinzip richten.
Andernfalls können Betroffene gerichtlich dagegen vorgehen. Was allerdings
als ungerecht gilt, werden die Gerichte im Einzelfall klären müssen.
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Stimmrecht
Ein wesentlicher Teil des Mitgliedschaftsrechts in der Wohnungseigentümergemeinschaft
ist das Stimmrecht eines jeden Eigentümers. Die Mitglieder können auch
nicht vom Stimmrecht ausgeschlossen werden. Der Eigentümer muss aber im
Wohnungsgrundbuch eingetragen sein. Ist nach einer Wohnungsveräußerung
das Wohnungsgrundbuch noch nicht umgeschrieben, dann hat der neue Eigentümer
noch kein Stimmrecht.
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sieht für jeden Eigentümer eine Stimme
vor, gleichgültig, wie viele Wohnungen oder wie viele Miteigentumsanteile
er hat. Dies bezeichnet man als das so genannte "Kopfprinzip". Denkbar
sind hier jedoch auch abweichende Regelungen, je nach Vereinbarung der
Eigentümergemeinschaft. So kann beispielsweise auch das so genannte "Wertprinzip"
festgelegt werden, das jedem Eigentümer so viele Stimmrechte gibt, wie
er Miteigentumsanteile am gemeinschaftlichen Grundstück und am Gemeinschaftseigentum
hat. Eine andere Variante ist das so genannte "Objektprinzip", das dem
Eigentümer so viele Stimmrechte gibt, wie er Wohnungen hat.
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Haftung der Eigentümergemeinschaft
Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist eine so genannte "Bruchteilsgemeinschaft".
Dem einzelnen Miteigentümer steht ein quotenmäßiger Anteil am Gesamteigentum
zu (ideeller Bruchteil), über den er frei verfügen kann (§ 747 Satz 1
BGB) und der rechtlich selbstständig ist. Über die Gemeinschaft im Ganzen
können die Teilhaber aber nur gemeinschaftlich verfügen (§ 747 Satz 2
BGB).
Das Gesetz geht im Grundsatz davon aus, dass eine Bruchteilsgemeinschaft
selbst nicht rechtsfähig ist. Für sie handeln und haften die einzelnen
Mitglieder je nach ihren Befugnissen. Daraus folgt, dass die Gemeinschaft
auch für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft haftet, und zwar jeder Eigentümer
selbst gesamtschuldnerisch - also in voller Höhe.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat es 2005 jedoch für notwendig erachtet,
der Wohnungseigentümergemeinschaft - entgegen der gesetzlichen Einordnung
- zumindest teilweise eine eigene Rechtspersönlichkeit zuzuerkennen. Die
Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist danach rechtsfähig, soweit sie
bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt.
Dadurch hat das Gericht die gesamtschuldnerische Haftung einzelner Wohnungseigentümer
für Verbindlichkeiten der Eigentümergemeinschaft weitgehend aufgehoben.
Für die gemeinschaftlichen Verbindlichkeiten hat danach lediglich die
Gemeinschaft mit ihrem Gesamthandsvermögen einzustehen, nicht der einzelne
Eigentümer mit seinem Privatvermögen (Beschluss des Bundesgerichtshofes
vom 02.06.2005, Aktenzeichen: V ZB 32/05).
Rechtstipp: Die Gläubiger werden durch das Urteil nur unwesentlich schlechter
gestellt. Zwar können sie nicht mehr jeden Eigentümer für die Gesamtschuld
in Haftung nehmen und unmittelbar auf Zahlung verlangen, sie können aber
auf das Verwaltungsvermögen (z. B. Rücklagen) zurückgreifen und die
Zahlungsansprüche, die die Eigentümergemeinschaft gegenüber den Einzeleigentümern
hat, pfänden.
Mit der Neuregelung des Wohnungseigentumsrechts zum 1. Juli 2007
hat auch der Gesetzgeber diese Rechtsprechung gebilligt und der Wohnungseigentümergemeinschaft
eine begrenzte Rechtsfähigkeit zugebilligt (§ 10 Absatz 6 WEG).
Gleichzeitig hat der Gesetzgeber versucht, die aus der Rechtsfähigkeit
der Gemeinschaft entstehenden Folgeprobleme gesetzlich zu klären. Das
betrifft vor allem die Frage der Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer
für Forderungen gegen die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer haften
auch nach dem seit 1. Juli 2007 geltenden Recht gegenüber Dritten
persönlich, ihre Haftung wird aber auf ihren Miteigentumsanteil begrenzt.
Damit zahlt jeder Miteigentümer im Außenverhältnis nur maximal das, was
er im Innenverhältnis auch den anderen Miteigentümern schuldet. So bleibt
die Höhe der Außenhaftung für ihn berechenbar. Beträgt zum Beispiel der
Miteigentumsanteil 1/10, so haftet dieser Eigentümer dem Handwerker bei
einem Auftrag der Gemeinschaft in Höhe von 1.000 Euro auf 100 Euro.
Weiter wird seit dem 1. Juli 2007 die Hausgemeinschaft bei Forderungen
gegen einen Miteigentümer (so genannte "Hausgeldforderungen")
im Falle einer Zwangsversteigerung des Wohneigentums im Verhältnis
zu anderen Gläubigern, beispielsweise Banken, bevorzugt behandelt,
und zwar bis zu einer Höhe von fünf Prozent des Verkehrswerts des versteigerten
Eigentums. Früher gingen die anderen Gemeinschaftsbeteiligten oft leer
aus, wenn ein Mitglied anteilige Kosten nicht begleichen konnte und sie
dafür eingestanden hatten. Wurde die Wohnung des Schuldners zwangsversteigert,
wurden aus dem Erlös zuerst andere, vorrangige Gläubiger bedient.
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Verfahren bei Streitigkeiten
Verfahren bei Streitigkeiten Das Verfahren bei Streitigkeit in Wohnungseigentumssachen
richtet sich gemäß §§ 43 bis 50 des Wohnungseigentumsgesetzes
(WEG) künftig nach der Zivilprozessordnung (ZPO) und nicht mehr wie bisher
nach dem Gesetz über die freiwillige Gerichtsbarkeit (FGG). Der Gesetzgeber
meinte, dass das FGG-Verfahren häufig aufwändiger wäre als das der ZPO
und für Wohnungseigentumssachen das FGG-Verfahren sich nicht mehr länger
rechtfertigt, da sich der Gegenstand von dem eines normalen Zivilprozesses
nicht unterscheidet.
Natürlich richten sich nun auch alle Klagen gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft,
beispielsweise von Handwerkern und Lieferanten nach der ZPO (§ 43 Nr. 5
WEG).
Mit der Änderung entfällt ein gewisses Privileg der Wohnungseigentümer,
woraus sich für sie auch Nachteile ergeben. Die Überführung des WEG-Verfahrens
in das Verfahren der ZPO schränkt die erforderliche Flexibilität des Verfahrens
und der Entscheidung des Richters ein. Diese Flexibilität ist gerade in
Wohnungseigentumsangelegenheiten erforderlich, um die notwendige gütliche
Einigung zwischen den beteiligten Parteien zu schaffen, die ja irgendwie
auf engen Raum zusammenleben müssen.
Weitere Änderungen, die aus der Geltung der ZPO resultieren.
- Es entfällt der nach dem FGG geltende Amtsermittlungsgrundsatz.
- Die Klage auf Erklärung der Ungültigkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümer
ist eine Anfechtungsklage im Sinne der ZPO (§ 46 WEG).
- Versäumnisurteile sind möglich.
- Die gesamten Verfahrenskosten können der unterlegenen Partei auferlegt
werden.
- Es gilt das Gerichtskostengesetz (GKG) mit entsprechend höheren Gebühren
als im FGG-Verfahren.
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Zuletzt geändert am 01.07.2007
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